Anónimo
Incumplimiento duración contrato alquiler
Mi consulta es en relación a un incumplimiento en la duración del contrato de alquiler.
Mis inquilinos me han comunicado que tienen intención de marcharse de la vivienda antes de que finalice el primer año. El contrato es de un año (prorrogable a cinco años por anunalidades sucesivas) y especifica que es de obligado cumplimiento por ambas partes. No especifica indemnización en caso de incumplimiento de la duración del contrato. Sí incluye la habitual cláusula de "incumplimiento" de cualquier concepto recogido en el contrato que obliga al arrendatario a asumir todos los gastos judiciales y extrajudiciales...
Me gustaría saber si tengo derecho a exigir a los inquilinos el pago de los meses restantes hasta finalizar el año de contrato. He realizado varias consultas profesionales y han sido contradictorias. Por un lado, me indican que legalmente sí puedo exigirlo pero me recomiendan alcanzar con ellos un acuerdo económico, firmar un contrato de rescisión y evitar así las molestias de una demanda. Otra fuente me indica que, según la LAU, sólo se indemniza con un mes por año de contrato incumplido. Lo primero me parece lo más razonable, llegar a un acuerdo, pero lo segundo me parece del todo sorprendente. Es decir, que cualquiera puede alquilar una vivienda por un año, vivir en ella un mes e irse cuando quiera pagando tan sólo otro mes (o la parte proporcional correspondiente al tiempo que quede por cumplir el contrato). ¿Esto es así? ¿Puedo exigirles el pago de los meses restantes o la ley sólo indemniza con un mes de alquiler?
Mis inquilinos me han comunicado que tienen intención de marcharse de la vivienda antes de que finalice el primer año. El contrato es de un año (prorrogable a cinco años por anunalidades sucesivas) y especifica que es de obligado cumplimiento por ambas partes. No especifica indemnización en caso de incumplimiento de la duración del contrato. Sí incluye la habitual cláusula de "incumplimiento" de cualquier concepto recogido en el contrato que obliga al arrendatario a asumir todos los gastos judiciales y extrajudiciales...
Me gustaría saber si tengo derecho a exigir a los inquilinos el pago de los meses restantes hasta finalizar el año de contrato. He realizado varias consultas profesionales y han sido contradictorias. Por un lado, me indican que legalmente sí puedo exigirlo pero me recomiendan alcanzar con ellos un acuerdo económico, firmar un contrato de rescisión y evitar así las molestias de una demanda. Otra fuente me indica que, según la LAU, sólo se indemniza con un mes por año de contrato incumplido. Lo primero me parece lo más razonable, llegar a un acuerdo, pero lo segundo me parece del todo sorprendente. Es decir, que cualquiera puede alquilar una vivienda por un año, vivir en ella un mes e irse cuando quiera pagando tan sólo otro mes (o la parte proporcional correspondiente al tiempo que quede por cumplir el contrato). ¿Esto es así? ¿Puedo exigirles el pago de los meses restantes o la ley sólo indemniza con un mes de alquiler?
1 Respuesta
Respuesta de Amparo BB
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Si no hay una cláusula en el contrato que establezca la indemnización pactada para este caso, tienes derecho a demandarle por incumplimiento de contrato. (En la firma del documento de fin de contrato debe constar que se rescinde unilateralmente por el inquilino).
Según la jurisprudencia, condenarán a tu inquilino a seguir pagando la renta hasta que encuentres otro inquilino (se supone que debes buscarlo de inmediato claro) o hasta que se cumpla el año, lo que ocurra antes. También probablemente condenarán a tu inquilino a pagar las costas judiciales.
Pero como a nadie nos gusta meternos en pleitos... es frecuente que caseros e inquilinos acuerden entregar una cantidad al casero (un par de meses de renta) a modo de indemnización a cambio de firmar una rescisión bilateral del contrato y evitar la demanda. El inquilino se ahorrará los meses que no tiene que pagar (hasta que encuentraras otro inquilino) y LAS COSTAS del juicio que es MUCHA PASTA. Y tú te ahorrarás meterte en un pleito. (Ya sabes lo que decía la maldición: "Pleitos tengas y los ganes"
Esa es la negociación que te recomiendan. Yo también te la recomiendo. Si te paga dos o tres meses y se va... tienes dos meses para encontrar otro inquilino. Sólo si en tu zona es difícil alquilar, entonces la cifra a negociar tendrá que ser otra.
Todo esto además de que si hay algún desperfecto quede subsanado a cargo del inquilino claro.
Lo del mes por cada año de contrato incumplido es un pacto que, tiene que figurar en el contrato, y que sólo es válido para contratos de duración superior a 5 años.
Según la jurisprudencia, condenarán a tu inquilino a seguir pagando la renta hasta que encuentres otro inquilino (se supone que debes buscarlo de inmediato claro) o hasta que se cumpla el año, lo que ocurra antes. También probablemente condenarán a tu inquilino a pagar las costas judiciales.
Pero como a nadie nos gusta meternos en pleitos... es frecuente que caseros e inquilinos acuerden entregar una cantidad al casero (un par de meses de renta) a modo de indemnización a cambio de firmar una rescisión bilateral del contrato y evitar la demanda. El inquilino se ahorrará los meses que no tiene que pagar (hasta que encuentraras otro inquilino) y LAS COSTAS del juicio que es MUCHA PASTA. Y tú te ahorrarás meterte en un pleito. (Ya sabes lo que decía la maldición: "Pleitos tengas y los ganes"
Esa es la negociación que te recomiendan. Yo también te la recomiendo. Si te paga dos o tres meses y se va... tienes dos meses para encontrar otro inquilino. Sólo si en tu zona es difícil alquilar, entonces la cifra a negociar tendrá que ser otra.
Todo esto además de que si hay algún desperfecto quede subsanado a cargo del inquilino claro.
Lo del mes por cada año de contrato incumplido es un pacto que, tiene que figurar en el contrato, y que sólo es válido para contratos de duración superior a 5 años.
Buenas tardes,
Me fue de gran utilidad tu comentario, necesitaba una tercera opinión.
En mi caso, mi casa es problemática para alquilar porque es un chalet y está en una zona residencial nueva donde hay exceso de oferta, tanto por parte de particulares como por parte de constructoras y promotoras. Con lo cual, no me parece razonable que me indemnicen con uno, dos o tres meses de alquiler, porque el perjuicio que me causa es mayor. Los inquilinos tan sólo han estado o van a estar cuatro meses (de un año de contrato), así que casi podría habérsela alquilado como "vivienda vacacional" (verano), y a un precio superior al que se la alquilé. Si los inquilinos me advierten desde un principio que sólo van a estar cuatro meses, como es natural, me lo habría pensado y quizá no se la habría alquilado a ellos. Por otra parte, no soy una inversora, me vi obligada a alquilar mi casa (es mi única vivienda) por motivos personales. Es probable que cuando se marchen no la vuelva a poner en alquiler y me mude yo allí. Por todos estos motivos, necesitaba saber hasta dónde puedo negociar la rescisión, si hay vacíos legales que dejen a los propietarios indefensos frente a este tipo de situaciones, o qué me compensa más, porque lógicamente desearía que no fuera necesario recurrir a una demanda. Ellos me ofrecían dos meses de alquiler. Yo les he propuesto otro acuerdo: "perdonarles" tres meses (que no es poco, teniendo en cuenta que son ellos quienes incumplen el contrato), o lo que es lo mismo, que me paguen cinco meses, y dándoles el margen de tiempo que necesiten para que hagan con tranquilidad su mudanza. Estoy esperando que me respondan. Entiendo que no les agrade nada tener que pagar meses de una casa en la que ya no quieren vivir, pero para eso firmamos un contrato y hay que ser consecuentes ambas partes. Una cosa es que intente facilitarles su mudanza dentro de mis posibilidades, y otra es que me tomen el pelo y salga perjudicada de principio a fin.
Te doy las gracias e igualmente te agradeceré cualquier comentario adicional que quieras añadir a lo que te acabo de comentar.
Un saludo
Me fue de gran utilidad tu comentario, necesitaba una tercera opinión.
En mi caso, mi casa es problemática para alquilar porque es un chalet y está en una zona residencial nueva donde hay exceso de oferta, tanto por parte de particulares como por parte de constructoras y promotoras. Con lo cual, no me parece razonable que me indemnicen con uno, dos o tres meses de alquiler, porque el perjuicio que me causa es mayor. Los inquilinos tan sólo han estado o van a estar cuatro meses (de un año de contrato), así que casi podría habérsela alquilado como "vivienda vacacional" (verano), y a un precio superior al que se la alquilé. Si los inquilinos me advierten desde un principio que sólo van a estar cuatro meses, como es natural, me lo habría pensado y quizá no se la habría alquilado a ellos. Por otra parte, no soy una inversora, me vi obligada a alquilar mi casa (es mi única vivienda) por motivos personales. Es probable que cuando se marchen no la vuelva a poner en alquiler y me mude yo allí. Por todos estos motivos, necesitaba saber hasta dónde puedo negociar la rescisión, si hay vacíos legales que dejen a los propietarios indefensos frente a este tipo de situaciones, o qué me compensa más, porque lógicamente desearía que no fuera necesario recurrir a una demanda. Ellos me ofrecían dos meses de alquiler. Yo les he propuesto otro acuerdo: "perdonarles" tres meses (que no es poco, teniendo en cuenta que son ellos quienes incumplen el contrato), o lo que es lo mismo, que me paguen cinco meses, y dándoles el margen de tiempo que necesiten para que hagan con tranquilidad su mudanza. Estoy esperando que me respondan. Entiendo que no les agrade nada tener que pagar meses de una casa en la que ya no quieren vivir, pero para eso firmamos un contrato y hay que ser consecuentes ambas partes. Una cosa es que intente facilitarles su mudanza dentro de mis posibilidades, y otra es que me tomen el pelo y salga perjudicada de principio a fin.
Te doy las gracias e igualmente te agradeceré cualquier comentario adicional que quieras añadir a lo que te acabo de comentar.
Un saludo
Me parece bien lo que les propones. Espero que no sean tontos y acepten la oferte
Después de todo se ahorran 3 meses (del año) más las COSTAS DEL POSIBLE JUICIO, que serían UNA PASTA GANSA, y a su cargo.
Además es una manera de que APRENDAN, que uno debe ser responsable con lo que firma. Que el contrato te obligaba a ti a tenerles de inquilinos hasta 5 años, y les obligaba a ellos a ser inquilinos AL MENOS UN AÑO.
Después de todo se ahorran 3 meses (del año) más las COSTAS DEL POSIBLE JUICIO, que serían UNA PASTA GANSA, y a su cargo.
Además es una manera de que APRENDAN, que uno debe ser responsable con lo que firma. Que el contrato te obligaba a ti a tenerles de inquilinos hasta 5 años, y les obligaba a ellos a ser inquilinos AL MENOS UN AÑO.
Muchas gracias de nuevo! :-)
Espero que ellos también lo entiendan así... Que es más práctico llegar a un acuerdo que demandar. Pero te digo una cosa, si me veo obligada porque no acepten lo que les propongo, me veré obligada a demandarles. Me llevo fenomenal con ellos, ¿les di todas las facilidades que me pidieron incluso les bajé 100?, les dejé mis muebles, les he arreglado una obstrucción en una tubería que quizás deberían haber pagado ellos... Y claro, están encantados conmigo, y por pedir... Si cuela, cuela... Pero esto no cuela, ¿qué se piensan que somos tontos o qué?! La inquilina ya intentó hacerme chantaje emocional contándome todos sus detalles personales y quedando conmigo para tomar algo... No es justo que me trasladen sus problemas y encima me hagan sentir culpable por no dejarles abandonar la casa sin más... Los dos son empresarios y me lloran mucho, que acaban de vender su piso (por el que han sacado un pastón pese a la crisis inmobiliaria) y rápidamente se han comprado un chalet al lado del mío (y juraría que sin hipoteca, pero eso no es asunto mío), bastante más barato que lo que me costó a mí y encima me llora que ahora qué va a hacer, que no puede permitirse pagar su hipoteca y el alquiler... Pues haberlo pensado antes, maja! Menudo morro le echa la gente! En fin, supongo que te habrás encontrado con mil casos parecidos y peores, tanto de inquilinos como de propietarios, que los conflictos son el pan de cada día, ¿no?
Lo que no entiendo es que ni siquiera los supuestos expertos en materia legal se pongan de acuerdo. En cuanto los inquilinos me dijeron que tenían intención de irse, llamé al gabinete legal de la OCU, les expuse mi caso y me comentaron exactamente lo que tú me has indicado, que la ley está de mi parte en este caso, que deben pagar el año entero pero que, si se niegan, que intente llegar a un acuerdo. A continuación llame a la Corte del Arbitraje, que contraté ese servicio como anexo al contrato de alquiler, y fue donde me dijeron que sólo me correspondía un mes de indemnización, a mí y a cualquier propietario, según la LAU. A mí me pareció rarísimo... Mira que le insistí que no había cumplido el primer año de contrato y que era un contrato de un año... Me da que lo que persiguen es quitarse trabajo de encima y dejar que los propietarios e inquilinos resolvamos los casos sólitos... Pero entonces qué pasa, que si les denuncio a través del arbitraje, ¿el juez sólo les obligaría a pagarme un mes? Si esto es así, menudo fraude es ese arbitraje, ¿no?
Muchas gracias de nuevo y que te vaya muy bien! ;-)
Espero que ellos también lo entiendan así... Que es más práctico llegar a un acuerdo que demandar. Pero te digo una cosa, si me veo obligada porque no acepten lo que les propongo, me veré obligada a demandarles. Me llevo fenomenal con ellos, ¿les di todas las facilidades que me pidieron incluso les bajé 100?, les dejé mis muebles, les he arreglado una obstrucción en una tubería que quizás deberían haber pagado ellos... Y claro, están encantados conmigo, y por pedir... Si cuela, cuela... Pero esto no cuela, ¿qué se piensan que somos tontos o qué?! La inquilina ya intentó hacerme chantaje emocional contándome todos sus detalles personales y quedando conmigo para tomar algo... No es justo que me trasladen sus problemas y encima me hagan sentir culpable por no dejarles abandonar la casa sin más... Los dos son empresarios y me lloran mucho, que acaban de vender su piso (por el que han sacado un pastón pese a la crisis inmobiliaria) y rápidamente se han comprado un chalet al lado del mío (y juraría que sin hipoteca, pero eso no es asunto mío), bastante más barato que lo que me costó a mí y encima me llora que ahora qué va a hacer, que no puede permitirse pagar su hipoteca y el alquiler... Pues haberlo pensado antes, maja! Menudo morro le echa la gente! En fin, supongo que te habrás encontrado con mil casos parecidos y peores, tanto de inquilinos como de propietarios, que los conflictos son el pan de cada día, ¿no?
Lo que no entiendo es que ni siquiera los supuestos expertos en materia legal se pongan de acuerdo. En cuanto los inquilinos me dijeron que tenían intención de irse, llamé al gabinete legal de la OCU, les expuse mi caso y me comentaron exactamente lo que tú me has indicado, que la ley está de mi parte en este caso, que deben pagar el año entero pero que, si se niegan, que intente llegar a un acuerdo. A continuación llame a la Corte del Arbitraje, que contraté ese servicio como anexo al contrato de alquiler, y fue donde me dijeron que sólo me correspondía un mes de indemnización, a mí y a cualquier propietario, según la LAU. A mí me pareció rarísimo... Mira que le insistí que no había cumplido el primer año de contrato y que era un contrato de un año... Me da que lo que persiguen es quitarse trabajo de encima y dejar que los propietarios e inquilinos resolvamos los casos sólitos... Pero entonces qué pasa, que si les denuncio a través del arbitraje, ¿el juez sólo les obligaría a pagarme un mes? Si esto es así, menudo fraude es ese arbitraje, ¿no?
Muchas gracias de nuevo y que te vaya muy bien! ;-)