¿Aprobación de derrama si ya aprobado presupuesto?
Probablemente la pregunta sea obvia, pero estamos tratando de poner a funcionar una comunidad de vecinos. Contratamos a un administrador de fincas que nos está haciendo "ghosting" o bomba de humo de toda la vida. Hay ciertas reparaciones necesarias. Una de ella salió aprobada con la mayoría necesaria, y se aprobó el presupuesto de tal empresa, supongamos 10000€, y se le dió el visto bueno a la empresa para empezase a pedir permisos, etc. La pregunta: ¿Es necesario convocar una nueva reunión en la que se apruebe específicamente de nuevo esta derrama?, creíamos que no por estar ya aprobado un importe, pero uno de los vecinos dice que hasta que no sepa cuál es la derrama nada. Entendíamos que la derrama eran estos 10000€ a repartir cada cual con la cuotas pertinentes que existen en la división horizontal (no hay estatutos, por lo que aplicarían estas). ¿Es correcto? ¿Hay qué convocar esta nueva reunión y votar de nuevo por mayoría la derrama que a cada cual le corresponde? ¿Podría votar por ejemplo alguien que NO a esta derrama, aunque en su día votase sí sabiendo aquel importe? (Sé que no tiene sentido, porque cada cual ya se podría imaginar su importe, pero me temo cualquier cosa). Entiendo que en el punto del día habría que poner: Derrama para tal..., importe de pago de cada cual, y no sé quién y cómo decide el fraccionamiento de pagos o si es obligatorio que lo haya o no; también saber si se puede ingresar por transferencia a la cuenta de la comunidad, o si nos lo tiene que cobrar el administrador (fantasma).
La reparación es necesaria porque está entrando agua. Ya sé que podría hacer unilateralmente, pero ante la falta de administrador y la ignorancia en este campo, estamos perdidos.
Es un caso claro de que el administrador no funciona. Procede que el Presidente convoque una asamblea extraordinaria para discutir el caso.
Gracias D. Francisco por su respuesta, toda la razón
Ese paso se dio, pero actualmente en nuestra zona los administradores están absolutamente desbordados, muchos no cogen comunidades nuevas, otros no cogen comunidades pequeñas, otros no dan ya ni presupuestos, etc
El único que sí nos llevaría nos dio su presupuesto (más del doble del actual ), y a algunos vecinos les parece caro y han votado en contra, no ha salido adelante... con lo fácil que es de ver que un buen administrador que haga bien su trabajo es normal que cobre lo que considere, para mí no tendría precio.
No sé donde vives pero parece imposible que sea tan difícil conseguir alguien, titulado en administración de empresas, que no pueda hacerse cargo de llevar las curntas de vuestra Comunidad de vecinos. Hace años yo, encontrándome en un caso como vosotros, y teniendo conocimientos de administración, me hice cargo de la administración de la comunidad en donde vivía (valga decir que lo hice gratis), me llevó poco tiempo llevar las cuentas, y todo funcionó de maravilla durante un montón de años. Buscad a alguien, posiblemente un recién graduado de la universidad, que quiera ayudaros, y no seáis rácanos en lo que os cueste pues lo barato sale caro. Insisto pues: lo que os falta es un buen administrador.
¡Gracias! Efectivamente, totalmente de acuerdo. Trataremos de ponerle solución, aquí la cosa es que el resto de vecinos quieran pagar las cosas. Todo es tener voluntad, pero falta bastante en este caso. Un saludo
2 respuestas más de otros expertos
Lo que dice explícitamente la Ley de la Propiedad Horizontal en relación a las obras obligatorias, como la que usted menciona es lo siguiente (artículo 10.2.a):
"2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono."
Es decir que, precisamente, no es necesario el acuerdo para aprobar la obra, pero sí el de la derrama correspondiente para su ejecución.
¡Muchas gracias! Es no encontraba en la ley este punto. Entiendo que, dadas las circunstancias de nuestro administrador "ausente", la determinación de los términos o plazos de dichos abonos, aparte del reparto según las cuotas,será poniéndonos de acuerdo entre los vecinos, no sé si por unanimidad o por mayorías.
Usted echa en el mismo saco, aprobación de presupuesto y derrama. Y no es así, las dos cosas van separadas.
En una junta tiene que existir los dos puntos a votar.
Aceptación de presupuesto
Aprobación de derrama, ya que en este punto, hay que determinar, cantidad, tiempo de ejecución, cuando se empieza a pasar al cobro y forma de repartir.
Si, cualquier propietario puede estar de acuerdo con un presupuesto y no con la derrama, dado que hay administradores, presidentes y círculos íntimos, que pueden sugerir una derrama a partes iguales en lugar de coeficientes.
Los abonos de los propietarios, tannto de derramas como de cuotas mensuales, no es obligatorio, realizarse por derrama. Si un propietario quiere realizar transferencia, tiene su derecho a ello, y no existe ley que se lo impida.
Muchas Gracias Verónica!, sí, es cierto. Por ignorancia absoluta lo metí todo en el mismo saco, pero me ha quedado claro que lo fundamental es aprobar esa derrama tal y como me explicas, es algo independiente. La única duda es si en los plazos de pago nos tenemos que poner de acuerdo entre los propios vecinos, lógicamente, supongo que por mayoría simple?(los plazos); y la derrama en sí misma de las reparaciones, supongo que una ¿¿mayoría de 3/5??(cubierta del edificio y terrazas, todas obras necesarias porque filtran agua).
No le entiendo cuando dice:
Mayoría de 3/5??(cubierta del edificio y terrazas, todas obras necesarias porque filtran agua).
Tanto en aprobar presupuesto, y forma de la derrama, son por mayoría simple de los propietarios en junta
¡Gracias! Ok, quería decir mayoría por tres quintos , pero ya veo que mayoría simple, no me dí cuenta que ya me lo comentó antes otro experto. Un saludo